"갭투자는 막고 대출도 막았다"... 그런데 서울 집값은 왜 안 떨어질까?

 

 

안녕하세요. 지올라입니다. 최근 몇 년 동안 정부는 갭투자를 규제하고 대출도 점점 더 까다롭게 만들고 있습니다. 뉴스를 보면 "투기를 막아야 한다", "부동산 시장을 안정시켜야 한다"는 이야기가 많이 나옵니다. 저도 어느 정도는 동의합니다. 실제로 무리한 갭투자 때문에 전세사기 문제가 발생하기도 했고, 집값이 지나치게 오르는 부작용도 있었습니다. 그런데 한 가지 의문이 있습니다.

 

 

갭투자를 막고 대출까지 막았는데, 왜 서울 집값은 여전히 비싸고 청년들은 집 사기가 더 어려워졌을까요?

오늘은 이 부분을 조금 다른 시각에서 이야기해 보려고 합니다. 많은 사람들이 갭투자라는 단어를 들으면 부정적으로 생각합니다.

사실 갭투자는 쉽게 말해 전세를 활용해서 적은 돈으로 집을 사는 방법입니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트가 있다고 가정해 보겠습니다. 그 아파트의 전세가격이 8억 원이라면 집을 사는 사람은 2억 원 정도만 있어도 매수가 가능합니다. 물론 실제로는 세금이나 각종 비용이 더 들어가지만 원리는 그렇습니다. 위험성도 있습니다. 집값이 떨어지거나 전세가격이 하락하면 큰 손실을 볼 수 있습니다. 그래서 정부는 갭투자를 규제했습니다. 그런데 여기서 중요한 질문이 생깁니다.

 

갭투자를 막으면 누가 가장 불편해질까요?

언뜻 생각하면 집 여러 채 가진 부자들이 가장 불편해질 것 같습니다. 하지만 현실은 조금 다를 수 있습니다. 예를 들어 보겠습니다.

한 사람은 현금 10억 원을 가지고 있습니다. 또 다른 사람은 현금 2억 원을 가지고 있습니다. 10억 원을 가진 사람은 보통 오랫동안 자산을 모은 50-60대의 사람일 가능성이 높습니다. 반대로 2억 원을 가진 사람은 사회생활을 시작한 지 얼마 되지 않은 20~30대 직장인일 가능성이 높습니다. 과거에는 어떻게 됐을까요? 10억 원을 가진 사람은 당연히 집을 살 수 있었습니다. 그리고 2억 원을 가진 사람도 갭투자나 대출을 활용해서 집을 살 기회가 있었습니다. 성공 여부는 별개의 문제입니다. 하지만 최소한 시장에 참여할 수는 있었습니다. 쉽게 말해 경기장 입장권은 있었던 것입니다. 갭투자로 상대적으로 자산이 적은 20-30대가 자산이 많은 50-60대와 고액 주택을 두고  경쟁이 가능했습니다. 그런데 지금은 상황이 달라졌습니다. 갭투자는 사실상 어려워졌고 대출도 훨씬 까다로워졌습니다.

 

그러면 어떤 일이 벌어질까요? 10억 원을 가진 사람은 여전히 집을 살 수 있습니다. 원래 돈이 많았기 때문입니다. 하지만 2억 원을 가진 사람은 이야기가 달라집니다. 대출규제로 대출도 어렵고 갭투자도 어렵다면 시장에 들어갈 방법 자체가 줄어듭니다. 결국 10억 원을 가진 사람은 계속 집을 살 수 있는데 2억 원을 가진 사람은 구경만 하게 되는 것입니다. 이 부분이 제가 가장 궁금한 부분입니다.

 

과연 이런 상황이 청년들에게 더 유리한 시장일까요? 물론 반론도 있습니다. 갭투자를 허용하면 집값이 오를 수 있다는 주장입니다.

실제로 그럴 가능성도 있습니다. 적은 돈으로 많은 사람들이 집을 사기 시작하면 수요가 늘어나고 가격도 상승할 수 있습니다. 그래서 갭투자를 무조건 허용하자는 이야기를 하는 것은 아닙니다. 다만 갭투자를 막았을 때 발생하는 문제도 함께 봐야 한다는 것입니다. 서울 집값은 여전히 높습니다. 대출은 더 어려워졌습니다. 그런데 집값이 크게 떨어졌느냐고 묻는다면 그것도 아닙니다. 결국 청년 입장에서는 이런 생각이 들 수밖에 없습니다. "투기를 하고 싶은 게 아니라 그냥 집 한 채 사고 싶은데, 도대체 어떻게 사라는 걸까?" 실제로 많은 청년들이 청약을 이야기합니다. 하지만 청약은 당첨이 되어야 합니다. 당첨 확률도 낮고 조건도 있습니다. 또, 정책대출도 있습니다. 하지만 서울의 높은 집값을 생각하면 대출만으로 해결되지 않는 경우가 많습니다. 결국 부모의 도움을 받거나, 아주 오랜 시간 돈을 모으거나, 서울 외곽부터 시작해서 여러 번 갈아타는 방법 외에는 뚜렷한 대안이 보이지 않습니다. 그래서 저는 갭투자가 옳다, 그르다를 이야기하고 싶은 것이 아닙니다. 오히려 다른 질문을 던지고 싶습니다.

 

 

"갭투자를 막은 뒤, 부모의 지원이 없는 평범한 청년은 어떤 방법으로 서울에 집을 살 수 있는가?"

만약 명확한 답이 없다면 우리는 규제의 효과뿐만 아니라 규제의 부작용도 함께 고민해야 할 것입니다. 투기를 줄이는 것도 중요합니다. 하지만 열심히 일하고 저축하는 청년에게도 최소한의 사다리는 남아 있어야 하지 않을까요? 여러분은 어떻게 생각하시나요? 갭투자 규제가 청년을 보호한 정책이라고 보시나요? 아니면 청년들이 올라갈 수 있는 사다리 하나를 없앤 정책이라고 보시나요?